Паркинг как способ борьбы со студиями

14 мая 2015

Новые микрорайоны на глазах меняют городскую среду, и не всегда в лучшую сторону. Плотность застройки растет, средняя площадь квартир неуклонно сокращается, а общее количество однокомнатных квартир и студий в новых проектах порой доходит до 100%. А ведь практически у каждого покупателя квартир в новостройках сегодня есть как минимум один автомобиль. Как следствие – машины стоят на газонах и детских площадках.

«Мелкая нарезка» в квартирографии – палка о двух концах. С одной стороны, квартира размером с комнату гораздо дешевле полноценного комфортабельного жилья. Но, с другой стороны, большое количество малометражных квартир, формирующих целые новые кварталы, создает массу проблем и для своих жителей,  и для города в целом. Например, парковочных мест возле такого дома всегда будет мало: в спальных районах застройщик обязан обеспечить 1 парковочное место на 80 кв. м жилья – фактически на три, а то и четыре малометражные студии. 

Кому нужна «маломерка»?

Немаловажный момент: для кого строят такие квартиры? Вряд ли для семей с детьми, ведь для нормального проживания хотя бы двух-трех человек нужно больше полезной площади. Чаще всего такие квартиры сдаются в аренду на непродолжительный срок. В результате состав жильцов в доме с квартирами-«маломерками» меняется, как в общежитии или в гостинице. Ни привлекательности, ни безопасности такая ситуация дому не прибавляет.

Многим застройщикам кажется, что строить студии выгодно: относительно дешевый товар разбирают как горячие пирожки. Основная целевая аудитория в этом сегменте – частные инвесторы, которые считают, что недвижимость является лучшим способом сберечь и преумножить капитал, тем более в условиях кризиса. Но они не учитывают, что малометражная квартира в неблагополучном районе со временем в цене только падает. А ведь именно такая перспектива ожидает в обозримом будущем кварталы с непродуманной квартирографией.

Выход через паркинг

Выход из градостроительного тупика может быть неожиданным. По мнению одного из экспертов рынка недвижимости, директора по продажам компании «Строительный трест» Сергея Степанова, бороться с «мелкой нарезкой» можно, увеличивая число парковочных мест пропорционально количеству строящихся квартир. Причем в обязательном порядке.

«Если правило: «одна квартира – одно машино-место», принять это на законодательном уровне, застройщикам станет невыгодно проектировать кварталы, состоящие преимущественно из 1-комнатных квартир и студий, – высказывает свою точку зрения Сергей Степанов. – Покупатели «однушек» машино-места не покупают – это аксиома. Значит, рынок жилой недвижимости быстро переориентируется на более качественные проекты, с комфортабельными 2 – 3-комнатными квартирами. В новых кварталах будет складываться благоприятная социальная среда: вместо постоянно сменяющих друг друга арендаторов тут будут жить семьи с детьми. А обеспеченность машино-местами в новых объектах жилищного строительства в этом случае улучшится кардинально».

Директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов в целом согласен с Сергеем Степановым: «В идеале это правило должно быть единым для всех крупных мегаполисов, иначе есть риск ухода девелоперов с петербургского рынка в другие регионы, это потери для бюджета и рынка труда. При этом необходимо сохранить разумную гибкость в логике финансового стимулирования. Не обязательно жестко привязывать число машино-мест к количеству квартир. Важно создать единую систему правил парковки, чтобы даже в районах с невысокой плотностью застройки стимулировать жильцов не держать машину во дворах».

Вместо студий – апартаменты

А что же спрос на инвестиционные квартиры? Его разумнее всего направить в сегмент апарт-отелей – недвижимости, изначально предназначенной для сдачи в аренду.

Сегодня рынок аренды в Петербурге практически не регулируется, при том что город как мощный туристический центр, принимающий несколько миллионов гостей ежегодно, явно испытывает нехватку гостиничных номеров. Вместо того чтобы качественно восполнить этот дефицит, апарт-отели сегодня чаще всего представляют собой некое псевдожилье – квартиры без прописки, социальной инфраструктуры и парковочных мест. А ведь возводятся они обычно в центре города – самых лакомых уголках Петербурга, где в силу градостроительных ограничений застройщикам не удается построить жилой дом.

«Ситуация складывается парадоксальная: апарт-отели прикидываются жилыми домами, а жилые комплексы строятся по типу общежитий, – недоумевает Сергей Степанов. – Необходимо привести объекты в соответствие со своим прямым функциональным назначением. Регулировать это можно с помощью грамотного налогообложения. Для покупателей – и юридических, и физических лиц – квартира в собственности в апарт-отеле является полноценным инвестиционным проектом, поэтому и налоги к нему должны применяться соответствующие. Его размер может высчитываться исходя из площади недвижимости и базовой арендной ставки, установленной местными муниципальными властями, – такая практика действует в европейских странах. К масштабным рекреационным проектам – таким, например, как развитие Сочи перед Олимпиадой, где было построено множество гостиниц и апарт-отелей, – для привлечения инвесторов должны применяться налоговые льготы. В городах-миллионниках, вроде Москвы и Санкт-Петербурга, налоги могут быть, наоборот, сдерживающим фактором для застройщиков».

Сейчас рынок аренды по большей части неподконтролен, и налогов с него в бюджет, соответственно, никто не платит. С переходом апарт-отелей в легальное поле казна получит новый источник пополнения, в городе вырастет число индивидуальных предпринимателей, а власти Петербурга смогут целенаправленно развивать те или иные районы, повышая или снижая до минимума налоговую ставку.  В результате в центре города уровень апарт-отелей будет изначально высок – иного не позволит экономика проекта. А на территориях, нуждающихся в развитии, инвесторы получат дополнительное стимулирование.

Жить в квартире или ради квартиры?

Квартира в апарт-отеле может быть прекрасным выходом и для тех, кто сегодня покупает малометражную студию или «однушку» просто в силу сложившихся финансовых возможностей. Студенты, молодожены, пенсионеры – часто даже на это жилье деньги им приходится собирать с помощью кредитов, которые выплачиваются потом много лет.

Стоит ли того тесная квартира в перенаселенном квартале, без полноценной инфраструктуры, с избытком машин и недостатком зелени? Каждый решает сам. Однако очевидно, что сейчас это решение принимается без реальной альтернативы.
 
Ольга Петрова

Источник: Фонтанка.Ру
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter для отправки уведомления.
Ваше имя:
Уважаемые пользователи!

Напоминаем, что в комментариях запрещается:
  • употребление нецензурных слов и выражений
  • размещение текстов, содержащих пропаганду или агитацию, возбуждающих социальную, расовую, национальную, половую или религиозную ненависть и вражду
  • пропаганда социального, расового, национального, полового, религиозного или языкового превосходства
  • размещение рекламных сообщений, ссылок, а также рекламных фраз в подписях и именах пользователей
Комментарии отражают мнение пользователей и могут не совпадать с мнением Администрации сайта.