В неоплатном долгу

25 мая 2010
0

Неплатежи за жилищно-коммунальные услуги давно перешли в разряд вечных проблем нашего ЖКХ. Уже много лет общая сумма долга в Петербурге не меняется и колеблется в районе 3 млрд руб. Источники образования долгов разные, а корень проблемы один – заведомо ущербное и противоречивое законодательство, которое не позволяет выстроить четкие связи между участниками рынка ЖКУ.

Ежегодно Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти принимает свыше 3,5 тысячи жалоб от населения, связанных с жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ). Комиссия постоянно ведет по несколько десятков судебных дел на эту тему. И число претензий от граждан по данному вопросу растет. Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» и Комиссия по работе с потребителями рынка недвижимости в рамках совместного круглого стола «Откуда берутся долги в ТСЖ и УК?» попытались разобраться в этой проблеме.

Зри в корень
Основной документ, который регулирует отношения между собственниками жилья, производителями коммунальных ресурсов (воды, тепла, электроэнергии, газа) и управляющими организациями (УО), – это Постановление Правительства РФ № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Оно было принято в мае 2006 года, и с тех пор только ленивый не высказался с критикой в его адрес. Документ составлен столь небрежно, что некоторые его положения просто невозможно применять.

Прежде всего, поясняет начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Санкт-Петербурга Денис Шабуров, по 307-му постановлению поставщиками ресурсов для жильцов выступают не те компании, которые их производят, а УО. При этом Гражданский кодекс трактует ресурс как товар, а Жилищный кодекс – как услугу. То есть УК и ТСЖ покупают у поставщика товар, а потом продают его населению уже как услугу. К чему это приводит?

Во-первых, расчет за товар и услугу строится по-разному. Например, ГУП ТЭК продает товариществам и управляющим компаниям гигакалории – в счетах прописывается, какое их количество отпущено данному дому. А жильцы оплачивают тепло исходя из площади своей квартиры и горячую воду – в зависимости от потребленного объема – по тарифам, которые установлены городом. Из-за этого несоответствия в принципе расчета оплаты возникает очень существенная разница. Конечно, не в пользу собственников жилья.

Во-вторых, отношения УО и жильцов (услуга – клиент) регулируются еще и Законом «О защите прав потребителей». А управляющих организаций и монополистов (покупатель – товар) – Гражданским кодексом. Из-за этого управляющая компания должна рассчитываться с монополистами по предоплате, а жильцы перечисляют платежи по факту получения услуги. А значит, долги неизбежны по определению – из-за временного разрыва в платежах.

В-третьих, поскольку поставщиком для жильцов являются УО, то и за качество и количество предоставленных услуг перед своими потребителями отвечают именно они. То есть если в доме необоснованно отключили воду и не включили в положенное время, то судебные иски по этому поводу собственники жилья должны предъявлять УО или ТСЖ. С другой стороны, за недобор средств от квартплаты перед ресурсоснабжающими организациями (РО) отвечают не сами собственники жилья, которые пользуются коммунальными ресурсами, а та же управляющая организация.

«Управляющие организации, следовательно, находятся между молотом и наковальней. И сделать ничего не могут – таково законодательство», – констатирует юрист группы недвижимости компании Roedl & Partner Тимофей Титаренко.

Взыскание долгов с неплательщиков – долгая, запутанная история, которая далеко не всегда заканчивается успешно. «Большая доля неплатежей приходится на нанимателей. Если раньше мы судились с ними и по суду изымали жилье, переселяя их в менее комфортные помещения, то теперь суды отменяют эти решения, и выселить неплательщиков мы не можем. Почему так происходит? Не могу комментировать решение судов. Но это так», – сетует Денис Шабуров. Суды сейчас выносят лишь решение о взыскании долгов с неплательщиков, но обычно с таких должников и взыскивать-то нечего. «Получается, что потрачены время, деньги на судебный процесс, а результата нет», – добавляет господин Шабуров.

Когда речь идет о долгах за предоставление электроэнергии, то вопрос решается быстро: энергоснабжающая организация отключает электричество, и должники тут же идут в банк платить. С поставками тепла и воды такой номер не пройдет. Наши сети устроены так, что отключить услугу только для одного должника невозможно. Лишать же воды соседей неплательщика УО не имеет права. К тому же подачу холодной воды и тепла ограничивать нельзя по закону.

Следствие проблемы – накопление долгов. «Город как собственник несет точно такую же ответственность, как все остальные владельцы собственности. Но на деле получается, что он нам заявляет: мы вам перечислим только ту часть платежей, которая поступила нам через ВЦКП. Но город должен сам вести работу с нанимателями, взыскивать с них долги, это его наниматели, а не ТСЖ. Почему мы должны тратить свои деньги и силы на это? У нас есть практика, когда мы судимся с городом и взыскиваем данные долги. Например, по ТСЖ «Моховая, 27–29» почти 3 млн руб. взыскано с города-собственника по суду», – сообщил президент Ассоциации ТСЖ Центрального района Владимир Семенов.

Как заставить платить?
Разбираться с неплательщиками-собственниками в каком-то смысле проще – теоретически они отвечают за долг своим жильем. Но для ведения претензионной работы УО в любом случае должна оплачивать услуги юристов, государственную пошлину. «Это дополнительные расходы для ТСЖ и УК, которые не предусмотрены законодательством в договорах на управление. Собрать деньги на ведение таких дел можно только с согласия общего собрания собственников жилья. Разумеется, добросовестные плательщики не хотят тратиться на решение вопросов с должниками. Это еще одна финансовая проблема для управляющих организаций», – говорит председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Юрий Грудин.

«На Западе если ты не можешь оплачивать предоставленные услуги, тебя вышвыривают на улицу, и никого не волнует, как ты будешь решать данную проблему. Наше государство очень гуманно в этом смысле. В результате у нас многие граждане не осознают, что когда они не платят, то похищают деньги у тех людей, с которыми проживают рядом», – рассуждает Денис Шабуров.
Ситуация с платежами по квартплате усугубляется, если жильцы обнаруживают, что счета им выставлены неправильно. Как рассказывает господин Грудин, это довольно распространенный случай. Причем не обязательно речь идет о намеренном завышении платежей. Во многих ТСЖ просто нет грамотных специалистов, которые бы занимались этими расчетами. «Как реагируют жильцы на такую несправедливость? Просто перестают платить. Отсюда – новое накопление долгов», – продолжает Юрий Грудин.

Общая сумма долга граждан по квартплате составляет около 3 млрд руб. Этот показатель не двигается ни в одну, ни в другую сторону уже по крайней мере лет пять. Это не значит, что должники совсем не платят. Просто вместо старых, погашенных, долгов образуются новые. «За последний год началось небольшое снижение общей суммы долгов, так как активизировалась работа ТСЖ и УК по их взысканию. Во многих случаях, особенно когда речь идет о больших задолженностях, свыше 100 тыс. руб., на людей производит впечатление опись имущества. Когда приходят судебные приставы и описывают плазменную панель за 1 тыс. руб. и холодильник – за 300 руб., граждане тут же бегут вносить квартплату», – рассказывает заведующий отделом развития ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства» (ВЦКП) Максим Белоцкий.

По его словам, в последнее время растет число жильцов, которые не платят не потому, что у них нет денег или им жалко, а просто некогда. Поэтому очень важно, чтобы возможностей погасить платеж было как можно больше. ВЦКП, услугами которого пользуется подавляющее большинство УО Петербурга, такие возможности предоставляет. «В городе сейчас больше трех тысяч точек, где человек может оплатить наши квитанции. Это и большинство крупных банков, и платежные терминалы, и интернет-платежи. Сложнее, когда ТСЖ и УК сами выставляют счета или работают с какими-то другими расчетными центрами и при этом вынуждены заключать договоры с банками на прием платежей от населения. Как правило, это один банк, причем только несколько его отделений», – говорит Максим Белоцкий. Гражданам в таких случаях очень трудно найти время, чтобы добраться именно до этих платежных пунктов. Есть примеры, когда оплатить счет можно только в одном «окне». Например, ОАО «Жилкомсервис № 2 Московского района» принимает плату за электроэнергию от обитателей некоторых своих домов только в собственном офисе. Причем касса открыта лишь по два-три часа в рабочее время. Мало кто из петербургских работодателей готов отпустить своего сотрудника со службы, чтобы тот оплатил квитанцию. В результате люди не платят за электричество по году и больше.

Напрямую не получится
В определенном смысле выходом из этой ситуации могло бы стать заключение прямых договоров на поставку ресурсов между собственниками жилья и РО. Но не все так просто.

«Вопрос, связанный с заключением договоров на энергоснабжение, урегулирован гражданским законодательством. Это 549-я и 537-я статьи Гражданского кодекса. Там говорится, что у нас взаимодействуют две стороны: энергоснабжающая организация и абонент. Одно из существенных условий договора на энергоснабжение – наличие присоединенной сети. Законодательство предусматривает возможность заключения прямых договоров между собственниками и энергоснабжающей организацией. Но только в одном случае: когда выбирается непосредственный способ управления многоквартирным зданием. С другой стороны, если выбрать этот способ управления, то субсидий от Фонда ЖКХ на капитальный ремонт дома вы не получите. С третьей стороны, когда такой дом приходит к ресурсоснабжающей организации, то она им говорит: у вас нет присоединенной сети. Потому что зона ответственности ресурсоснабжающей организации – это сети до ввода в дом. Внутридомовые сети – это не личная собственность каждого конкретного абонента, который будет заключать договор, а общедолевая собственность. Получается разрыв между зоной ответственности ресурсоснабжающей организации и зоной ответственности собственников. На этом часто играют эти организации, отказывая в заключении прямых договоров: они утверждают, что у них нет физической возможности реализовать такую схему», – поясняет Денис Шабуров.

«Подписать прямой договор с ресурсоснабжающей организацией можно, только если урегулированы все отношения между ГУЖА и ТСЖ и у них нет никаких разногласий. А такие разногласия всегда имеются», – говорит Владимир Семенов.

«Управляющие организации довольно часто подают иски в суды, чтобы добиться заключения договоров, в которых абонентами были бы именно жильцы, а сама организация выступала бы в качестве их агента. Но суды выносят решение в пользу ресурсоснабжающей компании», – констатирует Тимофей Титаренко.

Владимир Семенов не видит объективных проблем с заключением прямых договоров: «Несколько лет назад так поступил «Петербурггаз» – он находится в тех же условиях, что и производители тепла и воды. Ну, помучились немного в переходный период, но теперь эта проблема снята. За газ выставляются отдельные счета каждому абоненту, и газоснабжающее предприятие само разбирается со своими должниками. То же самое с энергоснабжением. Почему «Водоканал» не хочет пойти по такому же пути? Объясню. Наш дом, который по всем расчетам в месяц должен потреблять тысячу кубометров воды, а по факту потребляет девять тысяч. Потому что на него «навешано» огромное количество непонятных потребителей, за которых платят жильцы. Когда мы приходим разбираться в «Водоканал», то нам говорят: вы, ребята, раскопайте полдвора и докажите, что это так, что трубы идут не в квартиры, а в сторонние организации. Конечно, у нас нет средств на это. То же самое – с теплоэнергией. Но эти причины – субъективные. И законодательство тут ни при чем».

Никто не хотел сберегать
Кремлевские лозунги об экономии ресурсов, которые в последние пару лет слышны из каждого утюга, совершенно не трогают поставщиков этих самых ресурсов. Им экономия не выгодна, поэтому они не особенно стремятся внедрять сберегающие технологии. И потребителям не дают.

«Когда вы приходите к ресурсоснабжающей организации с предложением внедрить сберегающие технологии, чтобы снизить потребление, например, тепла, то вам отвечают: вот договор, в котором написано, что прежде чем вы что-то внедрите, вы должны это согласовать с нами. Например, если вы хотите установить в своем доме газовую котельную, то вы должны обосновать это решение тем, что вам недодают необходимый объем тепла. И утвердить свое предложение у поставщика теплоэнергии. Понятное дело, добровольно лишаться потребителей не в его интересах, и он никогда вам этот проект не согласует», – говорит Владимир Семенов.

Даже установка счетчиков потребляемых воды и тепла не такой простой вопрос, как кажется. Дело в том, что по логике того же одиозного 307-го постановления Правительства РФ собственники, которые ставили приборы учета, например, воды в своей квартире, должны оплачивать не только ту воду, которую получили, но и компенсировать общедомовые потери. На них также списывается разница между тем, сколько обитатели дома заплатили за воду исходя из количества зарегистрированных жильцов и нормативов потребления и тем, сколько воды по факту отпустил зданию «Водоканал». «Все подобные расчеты должна делать управляющая организация. Работа эта очень утомительная и кропотливая. При этом оплаты за нее наше законодательство не предусматривает», – отмечает Тимофей Титаренко.

Если же счетчиков в доме нет, он становится удобным источником неправедного дохода для РО. В ситуации, когда поставщики неправильно начисляют оплату за свои услуги, превышая фактическое потребление, хотя бы один раз оказывался, пожалуй, каждый дом. «В Центральном районе уже накопилась достаточная судебная практика, когда долги, которые выставляет РО по теплу в адрес ТСЖ, завышены в два-три раза. Например, по моему дому выставлен счет на 1,3 млн руб. Мы прошли уже две инстанции в суде, и эта сумма сокращена на 800 тыс. руб.», – рассказывает Владимир Семенов.

По данным Максима Белоцкого, в среднем по городу экономия от установки узла учета тепловой энергии составляет 15–20%.
Но во многих случаях, прежде всего – в домах исторической части Петербурга, нет технической возможности сэкономить на ресурсах, даже если установить счетчики, потому что нельзя разделить дома-потребители. «Что такое старый фонд? Например, дом № 8 обслуживается ТСЖ, и они все сделали, чтобы сократить потребление тепла. Но на том же тепловом пункте «висит» соседний дом № 7, который относится к жилкомсервису и которому на все наплевать. А прибор учета тепла у них общий. И счета выставляются с применением учетно-расчетного способа. То есть, с одной стороны, по показателям прибора, а с другой – по потребленному объему энергии. И тот дом, где ничего не течет, платит за соседний, с прохудившимися трубами. А таких зданий в Центральном районе, где за одним теплопунктом закреплено по три-четыре дома, очень много. Эта проблема практически неразрешима», – сокрушается Владимир Семенов.

Недоказанное обогащение
У новостроек – свои «долговые» нюансы. Как рассказала юрисконсульт УК «Уютный дом» Жанна Лебедева, в отличие от обитателей старых домов, которых обычно нетрудно разыскать, собственники новостроек часто живут в других городах и даже странах. «Мы порой вообще не знаем, где искать тех, кто купил в нашем доме квартиру и не платит за нее. Мы пытаемся это делать, но далеко не всегда получается. У многих людей есть такое мнение: мы здесь не живем, услугами не пользуемся, а значит, не должны платить. И им никак не объяснить, что ответственность за содержание дома несут именно они – живут они в нем или нет», – говорит Жанна Лебедева.

Но найти должника – это полдела. Мало кто знает, что по закону взыскать с него долг практически невозможно, если он не оформил жилье в собственность (а среди дольщиков-неплательщиков таких большинство).

«Для человека, который купил квартиру, но собственность еще не оформил и не вносит квартплату, ответственность в законах не предусмотрена», – утверждает заместитель генерального директора УК «Жилищный сервис» Камиль Алеев.

В законодательстве прописано, как поступать с нанимателями и собственниками жилья. Но в данном случае гражданин не относится к этим категориям.

«Есть только один способ борьбы с такими неплательщиками – взыскание сумм неосновательного обогащения, как трактует это законодательство. Поскольку он не платит, то получается, что он эти суммы сберег. Но тогда управляющей компании придется доказывать, что этот человек, во-первых, живет в квартире, во-вторых, что все эти коммунальные услуги он потребил. Кроме того, нормы в законодательстве на эту тему определены только для тех случаев, когда в квартире нет приборов учета потребленных ресурсов. А в подавляющем большинстве новых домов такие приборы есть», – комментирует Тимофей Титаренко.

«Вообще доказать, что кто-то проживает в доме, практически невозможно. Это касается не только новых домов, но и старого фонда, если в одной квартире живет десяток-полтора гастарбайтеров», – добавляет Максим Белоцкий.

Иными словами, борьба с неплательщиками, которые не зарегистрировали право собственности на купленную квартиру, заведомо бесперспективна.

Законодательный пат
Смольный не раз выступал и с инициативами о совершенствовании законодательства, связанного с ЖКХ, и направлял в Правительство РФ и в Минрегион свои предложения об изменении всевозможных указов и постановлений на эту тему. Но пока результаты очень скромные. «Мы восемь раз обращались в Правительство РФ по поводу 307-го постановления. В прошлом году пришла радостная новость, что Минрегион принял новое постановление. Но Минюст его не зарегистрировал, и когда это произойдет – неизвестно. Насколько я знаю, причина в том, что не всех устраивает, как в новом документе урегулированы вопросы разногласий между ресурсоснабжающими организациями и потребителями», – сообщил Денис Шабуров.

Остается только надеяться, что когда-нибудь законодательные парадоксы устранят.
А пока – судиться, судиться и судиться. Другого выхода нет.


Участники круглого стола:

Денис Шабуров – начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями, Жилищный комитет Санкт-Петербурга

Тимофей Титаренко – юрист группы недвижимости, компания Roedl & Partners

Владимир Семенов – президент Ассоциации ТСЖ, Центральный район

Юрий Грудин – председатель Комиссии по недвижимости, Общество потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти

Максим Белоцкий – заведующий отделом развития, ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства» (ВЦКП)

Жанна Лебедева – юрисконсульт, УК «Уютный дом»

Камиль Алеев – заместитель генерального директора, УК «Жилищный сервис»

Ольга Мягченко – модератор, редакция «Бюллетеня Недвижимости»

Источник: БН.ру
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter для отправки уведомления.
Ваше имя:
Уважаемые пользователи!

Напоминаем, что в комментариях запрещается:
  • употребление нецензурных слов и выражений
  • размещение текстов, содержащих пропаганду или агитацию, возбуждающих социальную, расовую, национальную, половую или религиозную ненависть и вражду
  • пропаганда социального, расового, национального, полового, религиозного или языкового превосходства
  • размещение рекламных сообщений, ссылок, а также рекламных фраз в подписях и именах пользователей
Комментарии отражают мнение пользователей и могут не совпадать с мнением Администрации сайта.